Tips Membeli rumah

Jika anda membeli rumah untuk kali pertama, proses pembelian rumah seperti buat S&P, berurusan dengan lawyer, caj guaman, duti setem dan sebagainya, boleh menimbulkan kekeliruan kepada anda. Disini saya sertakan beberapa panduan kepada proses-proses yang terlibat di dalam urusan pembelian rumah.
Deposit (Down Payment)

• • Biasanya anda perlu bayar Booking Fee atau Earnest Fee sebanyak 2%-3% dari harga beli. Bayaran ini tidak akan dikembalikan, jadi fikir masak-masak sebelum anda membayar.
  • Bank biasanya akan memberi pinjaman sebanyak 85%-90% dari harga beli. Anda perlu ada simpanan tunai sekurang-kurangnya untuk baki down payment 10%-15%.
  • Jika simpanan tunai tidak cukup, anda boleh mengeluarkan sebahagian simpanan KWSP Akaun 2 untuk bayaran down-payment ini.

Perjanjian Jual-Beli (Sale & Purchase Agreement)
•

• Semasa perjanjian jual-beli dibuat, anda perlu selesaikan bayaran down payment 10%
  • Anda biasanya diberi masa 3+1 bulan untuk menyelesaikan baki bayaran atau mendapat pinjaman rumah
  • Jika anda membeli rumah yang sedang dalam pembinaan, biasanya pemaju (developer) akan menyediakan lawyer untuk perjanjian jual-beli (S&P). Bank akan berurusan dengan pemaju untuk membuat bayaran seterusnya bagi pihak anda.
  • Jika anda membeli rumah siap (dari individu) biasanya anda perlu melantik peguam bagi pihak anda dalam urusan perjanjian jual-beli.

Caj Guaman & Duti Setem (Legal Fees & Stamp Duty)
•

• Biasanya caj guaman & duti setem akan dikenakan oleh peguam untuk i) Surat Perjanjian Jual-Beli dan ii) Perjanjian Pinjaman dengan Bank.
  • Untuk setiap perjanjian, anggaran caj guaman dan duti setem adalah sekitar 2% dari harga beli / jumlah pinjaman.
  • Tidak kira peguam mana yang anda pilih, pastikan anda minta diskaun sebanyak mungkin. Ini kerana kerja-kerja guaman dan kertas kerja yang dibuat adalah sama sahaja tidak kira berapa banyak pinjaman dibuat.

Memohon Pinjaman Bank

• • Pinjaman bank perlu dibuat secepat mungkin kerana trend semasa menunjukkan proses kelulusan pinjaman di bank agak perlahan sehingga 2-3 minggu. Ini berlaku terutamanya di kalangan bank-bank tempatan. Jika lambat mohon, lambatlah loan akan disburse dan akhirnya, anda yang terpaksa menanggung interest 10% setahun (daily rest) dari developer.
  • Antara pinjaman konvensional & pembiayaan Islamik, saya berpendapat kedua-duanya sama sahaja dari segi perlaksanaannya. Walaupun Islamik "dikatakan" bebas riba, ia dibuat atas sifat mengambil-untung yang berlebihan dengan meletak kadar keuntungan bank yang amat tinggi berbanding pinjaman konvensional. Ekonomi Islam tidak sepatutnya 'menganiaya' pembeli dengan meletak harga jualan yang melampau (sehingga 2-3 kali ganda dari harga kos).
  • Dalam memilih pinjaman bank, kadar terendah Tahun Pertama tidak memberi perbezaan ketara kerana secara amnya, kadar pinjaman antara semua bank adalah sekitar 7% - 8% setahun.
  • Apabila membuat pinjaman bank, anda perlu ingat, jika buat pinjaman RM150,000 untuk 25 tahun, faedah pinjaman atau keuntungan pembiayaan boleh mencecah RM170,000-RM180,000. Semakin banyak jumlah pinjaman, semakin tinggilah faedah atau keuntungan pembiayaan yang bank ambil. Penekanan harus diberi kepada bagaimana hendak mengurangkan faedah pinjaman tersebut.
  • Penjimatan dalam pinjaman rumah BUKAN bergantung kepada kadar terendah untuk 2 tahun pertama atau tempoh pinjaman, sebaliknya bergantung kepada bagaimana anda mengurus pinjaman rumah tersebut (debt management) dan Jenis kemudahan pinjaman yang digunakan. Untuk maklumat lanjut berkenaan perancangan pinjaman rumah, sila ke page Loan Planning >>

Insurans
•

• Untuk pinjaman rumah, anda biasanya perlu menyediakan insurans pinjaman MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) dimana pinjaman akan diselesaikan dengan penuh jika berlaku kematian/hilang upaya kekal ke atas anda.
  • MRTA boleh dibayar dengan tunai atau dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman (biasanya tambahan 5% dari harga beli dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman)
  • Insurans kebakaran juga diwajibkan ke atas anda untuk melindungi rumah yang anda cagarkan kepada bank dari risiko tertentu. Biasanya dicaj setiap tahun pada kadar RM100 untuk setiap RM100,000 dari nilai rumah .

Bayaran Bulanan

•

• Walaupun bank memberi kadar faedah rendah untuk Tahun 1 & 2, cuba amal sediakan budget untuk bayaran pinjaman rumah pada kadar 7%-8%. Ini akan membantu belanjawan keluarga dari menghadapi masalah kewangan (terlebih belanja) di masa akan datang.
  • Pastikan anda bayar tepat pada masanya untuk mengelakkan caj lewat bayar.
  • Pastikan anda tidak gagal membayar ansuran bulanan, kerana setiap jumlah tertunggak akan memberi Credit Rating yang buruk ke atas anda (CCRIS) dan ada kemungkinan jumlah yang tertunggak akan dikenakan caj tambahan oleh bank.

Assalamualaikum semua....

Saya memang ada special interest in property.... saya banyak membaca di dalam bidang property... dan saya juga ada investment di dalam properties... cumanya saya ada special interest di dalam condominium berbanding tanah, rumah bertanah, rumah kedai dll... ini adalah kerana pendapatan positif yang dihasilkan... kerana 1. saya tak payah keluarkan duit sendiri tiap2 bulan (secara teorinya.. padahal bleh pengsan gak keluar duitnya sebab kena bayar tang lain)... 2. Sebenarnya takder duit nak beli yang mahal2. Belum mampu lagi...

Memang pening juga nak bayar balik tiap-tiap bulan... Dan tentulah kita selalu berharap agar kita dapat bayar pada waktu yang ditetapkan.. dan yang paling kita harap ialah rumah kita akan kita bayar habis secepat mugkin! Oleh itu, saya telah terjumpa satu laporan khas ( special report ) yang ditulis oleh Azizi Ali... Muraaah... beli masa Pesta buku... Saya cadangkan anda dapat satu copy untuk bacaan dan simpanan anda...

Biar saya outline kan point-point penting untuk tatapan anda... DI dalam laporan tersebut ada banyak lagi point2 penting seperti bagaimana nak pilih loan, jenis-jenis loan dan kelebihan masing-masing dan macam2 tips nak melangsaikan loan rumah...

Antara point untuk melangsaikan pinjaman rumah dengan cepat oleh Sdr. Azizi Ali:-
1. Bayar loan setelah dapat wang

Apabila kita kena bayar loan rumah setiap 30 hb setiap bulan... tetapi gaji masuk 25 hb contohnya... tak perlu tunggu sampai 30hb baru nak bayar, sebaliknya bayar terus bila dapat gaji... Ramai yang tak tahu anda boleh bayar sebelum due date... dengan cara ini interest dapat dikurangkan dari 30 hari interest ke 25 hari... Jimat untuk 5 hari...

2. Bayar lebih sikit setiap bulan

Sekiranya kena bayar RM 725.78 setiap bulan, jadikan ia nombor bulat seperti RM 730.00 ataupun RM 750.00. Lagi bagus bayar RM 800.00.. jangan terkejut kerana dengan cara ini anda boleh mengurangkan tahun bayaran secara signifikan.

3. Bayar dua minggu sekali

Saya pun baru tahu... Anda boleh bahagi dua bayaran itu daripada RM 800.00 sebulan kepada RM 400.00 setiap 2 minggu sekali. Ini kerana di dalam kalendar Gregorian - setahun ada 12 bulan tetapi ada 26 forthnights (2 minggu). ia boleh mengurangkan tahun bayaran sehingga 3 tahun! (bergantung kepada bayaran)..

4. Bayar lebih kalau ada tunai di tangan

Kalau ada duit lebih daripada keuntungan perniagaan, bonus gaji, wang pusaka dan wang lebihan cukai boleh dibayar untuk pinjaman rumah.

5. Teruskan bayaran yang sama walaupun interest rate jatuh

Pada kebiasaannya apabila BLR jatuh, bank akan kurangkan bayaran bulanan. Ini kerana bank tak nak kita bayar lebih - kerana lebihan akan mengurangkan principal - so bank rugi dari segi interest... Oleh itu adalah penting kita mengekalkan bayaran untuk mengurangkan bayaran principal dan sekaligus mengurangkan interest.

6. Bayar lebih sekiranya naik gaji

Kalau gaji kita naik, kita boleh naikkan bayaran rumah sesuai dengan kenaikan gaji. Point Azizi Ali ialah... kalau selama nih kita boleh hidup dengan gaji sebelum ini, apakata kita maintain dengan cara hidup yang sama dan lebihan gaji boleh dibayar kepada bank.

7. Jual barangan terpakai untuk bayar pinjaman rumah

Cadangan yang pelik tapi praktikal. Adakala banyak barang2 lama tetapi berharga yang kita boleh jual. Hasilnya kita boleh bayar kepada bank.

8. Refinance pinjaman rumah ke Bank lain yang menawarkan interest yang lebih Rendah
Sekiranya ada bank yang boleh menawarkan interest yang lebih rendah misalnya dari 8 percent sekarang ke 6.5 percent, apa salahnya kita ambil peluang itu. Walaubagaimanapun setiap kiraan mestilah termasuk charge-charge seperti MRTA, moving cost, lawyer fee dan sbgnya (hidden fee).. Silap-silap... bayaran bulanan boleh lebih tinggi pula..

Cara lain adalah memohon bank yang sama untuk mengurangkan interest... (Saya pernah buat - bank approved kurangkan 0.5% interest - tak banyak tapi kurang la gak)... Sesetengah bank tak nak kehilangan customer kepada pesaingnya... Bank sayang kat anda... kecuali anda jenis kaki ponteng bayar bank... bank dengan gembiranya me"refer" anda kepada pesaingnya...

Ada banyak point2 yang saya tak tulis daripada special report ini... kerana kalau tulis habis nanti mentor saya Sdr Azizi Ali marah kat saya... Bank ambil untung yang banyak daripada interest yang dikenakan... Dengan ilmu yang ada kita boleh mengurangkan apa yang sepatutnya kita bayar pada bank... apa yang ada kita dapat kongsi bersama dan diharap dapat diamalkan di dalam kehidupan anda sehari-harian.


WallahuA'lam..

share lg apa yg patut...

aku nak share amanat dr hj roslin,director gumusut...sape yg dh beli rumah..sila baca snp(sales and purchase contract) psl umh tue...walaupon tebal bc jugak kata die...

Mat mat properties...
come on...share your knowledge in this money sucking business.